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哪裏寫錯了，歡迎指正。
之前寫了2篇房産經紀人不會告訴你的真相：
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-716008-1-1.html
這裏說幾個賣房合同過程中賣家經紀人不會告訴你的真相
1. 有幾種不同賣房的合同
最常見是 獨家代理， 就是不管是誰找的買家（包括自己找的），把房子賣掉了， 傭金都歸賣家經紀人，灣區絕大多數賣房合同是這種。
還有一種是open listing, 就是幾個賣家經紀人競爭，誰找的買家，傭金歸誰，基本沒有經紀人做這個。
另外一種是 net listing, 就是賣家設定一個價格，成交價格超過這個設定價格部分，做爲傭金全部歸賣家經紀人。
這種有時候會用，如果設定的價格太高，就比較考驗經紀人的水平， 但是賣家經紀人有本事賣的更高的，就賺的更多。
但是如果設的太低，比如設了100萬， 最後200萬成交，經紀人賺100萬， 就會出現賣家心裏極度不平衡的情況。
2. 賣房合同上的合同過期日期
這個是合同最重要的之一， 合同過期日期一定要填的。
賣家經紀人一般希望合同時間越長越好，有些黑心經紀人會要簽半年或者一年。
但是合同時間短對賣家有利， 如果對賣家經紀人不滿意， 時間一到就可以換人賣。
比如灣區是賣方市場，一般房子從准備到上市， 到Close， 三個月可以完成了。
就是因爲賣房合同有過期日期，所以賣家經紀人會希望房子越快賣掉越好，
最害怕的就是法律糾紛 導致房子不能及時賣掉， 所以賣家經紀人一般都不希望賣家買家因爲押金糾紛走法律程序。
3. 賣房合同上的listing price（不是Redfin上的）
以前這個是合同中最重要的部分，這個價格決定了經紀人是否能拿到傭金。
｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。
根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。
│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。
而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!
｜善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。
建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。
只要房子收到了超過這個價格的Offer，不管賣家接受與否， 賣家經紀人就有權拿到傭金。
但是2013年後， 賣房合同更改了這部分（ ）
現在這個價格已經沒有任何用處了，想寫多少寫多少， 100萬的房子寫200萬也可以， 500萬也可以， 這個價格買家看不到。
這個價格不是Redfin上面的上市價格, 100萬的房子上市價格可以寫成90萬，跟賣方合同上的價格沒有任何關系
4. 灣區中國經紀人賣房收多少傭金（不包括給買家的）？
因爲灣區房價高， 一般Redfin收 1% ， 很多華人Broker經紀人收1% 到1.5%, 非華人broker經紀人會收2% 到 2.5%
Compass 經紀人一般會收2.5%。
收費有時也會根據房子類型，地點，新舊程度， 房市好壞等變化。
5. 賣家如何決定給買家經紀人多少傭金？
給買家經紀傭金多少是賣家決定的， 想給多少就給多少， 可以給1%， 可以給5000 或者10000
灣區一般是給2.5%（新建房給的少一些）， 目前絕大多數人買房都找經紀人， 所以這個錢不能省。
給買家經紀人傭金的少的話，經紀人就會建議自己客戶不買你的房子， 也不會帶客戶看你的房子。
按百分比給買家經紀人傭金的好處是，成交價越高， 買家經紀人賺的越多，買家經紀人就會想辦法讓客戶使勁加價買了。
6. 賣家賣房過程中由于計劃改變不想賣了還需要付經紀人傭金麽？
以前是需要的，只要合同簽了， 在合同截至日期前，只要賣家經紀人收到了比合同上listing price 高的Offer，那賣家經紀人就有權拿到傭金。
在2013年後， 賣房合同更新了一下 （ ）
現在是賣家可以拒絕任何Offer， 而不需要付賣家經紀人傭金。如果改變主意不想賣房了， 就不接任何Offer。
如果黑心經紀人嚇唬你， 說不接offer也要付傭金之類， 那就是在坑你。
有什麽問題可以回複，一一解答。
下一篇會講講賣家經紀人是怎麽把房子以遠高于市場價賣掉的
各位碼工水平要遠高于那些年入百萬經紀人，趕緊考個執照， 不要找不如自己的人買賣房了！
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